“買房首付20萬現金”VS“買房請備 200萬元現金”。

這是僅僅兩年內，河北大廠回族自治縣的發生樓市行情變化。由於本人有過在該縣購房經歷，便時常有在北京工作定居的朋友打聽此地行情。

“某品牌企業某項目2期4號樓1層帶30平方米花園，89平方米南北通透3居，總款275萬元包更名，可貸款61萬元，前期首付122萬元，更名當天支付餘款92萬元。要買先準備厚厚的現鈔吧！”

面對現實，這位想在大廠投資的年輕朋友撇起嘴角：“我只有20萬元”。

環北京樓市崛起也有數年，但奈何前有燕郊後有香河，被這兩個環北京樓市大哥夾在中間，默默無聞的大廠此前並無“出頭”時機。直到2015年7月，通州確定為北京市副中心後，大廠樓市便擁有了最大的上漲題材，終於可以對大北京的購房者說一句：昨日你瞧不起我，今日你高攀不上。

均價3萬元，你還買嗎？

今年3月21日，為壓制環京幾欲脫韁飛漲的房價，廊坊發布限購新政，非本地戶籍限購一套住房，首付比例從30%提至50%，本地居民購買二套首付不低於50%，同時停止第三套住房貸款。而大廠正在限購其列。

分析人士認為，過去京津冀周圍區域由於價格絕對值較低，聚集了很多投資客，過去一年多房價上漲將近兩倍還多，已經出現泡沫化趨勢。泡沫是否存在尚難有定論，但我們在實地走訪調研中感受到市場受抑背後強勁的需求和巨大能量卻是如此真實。

作為北三縣里行政面積最小、人口最少的大廠。一如它與通州相隔的那條潮白河，表面上平靜安祥，但河面下已經暗潮洶湧。

“首付需要準備200多萬元，所有的錢都放在車位和裝修裡面。而且裝修和車位還不能貸款。”在大廠一家二手房交易門店內，負責人周女士向我們示意：當前區內無正式開盤項目，現在有意要買，不用去售樓處問，肯定沒有房，得通過私下買。即使是對購買資金要求嚴苛到此種地步，也都是通過內部房源的特殊渠道才能買到這種未做網簽，未做貸款的“更名房”。

環京地區新房預售備案實行“一房一價”，政府對房價的增長有一定限制。由於需求太過強勁，在整個北三縣，包括大廠，樓盤成交價高於備案價格、開發商捆綁銷售等已是公開的“潛規則”。如記者採訪的一商品房政府備案價為1.9萬元/平方米，但現在市場的平均價格約為2.8萬元/平方米。

在清明節假期間，該門店3天賣了7套房，且幾乎都是全款。通過非正常渠道的新房價格均為期房。據這位週女士介紹，這7套房中，有客戶為搶到房，每套有最高加價25萬元，最低加價每套也有15萬元，合每平方米單價要比正式銷售價格多掏1000元。

而某些如一樓帶花園、地下室，設計類似疊拼的160平方米優質戶型產品，首付要高達360萬元。

“有的買家正跟家里人談著湊錢呢,這邊賣方說不用談了，有人已經付全款了。就這麼快，10分鐘都沒有。”

當前大廠樓市主要分為三個板塊，包含夏墊、縣城區和潮白河區域，是北三縣中樓盤數量最少區域，當前大廠目前幾乎沒有公開售房源。

夏墊板塊臨近102國道，多趟公交通行，且距離燕郊較近，可以分享燕郊的配套，受關注程度也比較高；而大廠縣城當前多以當地小開發商居多，上學方便，價格較低；而在潮白河片區，不僅環境生態宜居，距離行政副中心也最近。

夏墊主要有聖拉菲爾小鎮(路勁國際城)和世茂薩拉曼卡項目，縣城區以盛世尚水城和星光城為代表，潮白河區域以早安北京和某大型品牌系產品為代表。

如果說，在2016年8、9月份之前，大廠房價上漲之路還有點跌跌撞撞。那麼，北京“9·30”新政出台後，大廠樓市上漲曲線幾乎是90度垂直。區域多個在售項目價格幾乎都是翻倍增長，並首次出現了均價超20000元/平方米的項目，直至達到當下均價3萬元/平方米。

據當地銷售人員介紹，大廠縣城內的交易量反而比較大。 “縣城三條街巴掌大，開車到潮白區域大約15分鐘，從來不堵車。由於每個小區都有學區房，所以換手率要高”。據其表述，當前縣城裡老一點的房子均價在17000~18000元/平方米，新小區為22000~25000元/平方米。一位大廠當地人表示，自己前年在祁各莊全款46萬元買了一套4樓100多平方米的大房子，房子後來漲到162萬元。為了腿腳不便的母親，在同一小區把房子從4樓換到1樓。這段時間內，房子是漲了，但前後算下來，自己一分錢沒貼也一分錢沒賺。

在走訪過程中，大部分中介表示，越是當地人反而越買不起這兒的房。大廠非本地人買房，有自住需求，但幾乎70%都是投資客。一位中介人員還碰到山西來的幾位投資客，哥仨湊錢買一套房。

有的客戶剛在中介這兒買，過段時間又來拿同樣的房子來中介賣，這都是稀鬆平常事。中介人員表示，在潮白河區域配套齊全的兩居室，每月出租價格可以達1700~1800元/月。潮白河區域二手房的均價達到28000元/平方米。

眼下大廠的配套也都是依靠縣城的小配套，基本可滿足當地日常醫療需求。隨著大型品牌房企在新城大力開發，區域內已規劃了幸福醫院，幸福港灣商業綜合體、五星級喜來登酒店、輕軌廣場、幸福學校等配套。

在潮白河區域的公立性質譚台小學，以及開發商配套的私立幸福小學，均對學生入學戶籍沒有要求。據已經入住的業主說，當前潮白河區域的私立學校在環境衛生、教學質量上都不錯。

由於受當前限購等調控政策收緊，北三縣所有房地產開發項目必須五證齊全才可以對外正式銷售，客觀上造成大廠無貨可售，且近一年來燕郊始終處於缺房狀態，這也直接導致了燕郊購房需求將外溢至大廠。大廠緊鄰通州和燕郊是最自然的外溢區域。當地銷售人員表示，當地最快也得一個月以後才可能有房源。

針對一些沒有房產證的二手房買賣，大廠業主需與當地通過中介簽三方協議。由於房價猛漲往往多造成賣方反悔，2015年開始，在大廠縣城法院裡打官司的案子大部分都是因為賣家出手後再悔約。

“3萬元您還嫌貴？等今年下半年，潮白河區域新開盤價格可就漲到3.8萬元或3.9萬元了。”我們臨走時，銷售人員摞下一句話。

“副中心後花園”

“其實要是自住，大廠這邊環境還是相當不錯的。”我們在大廠五環公園，碰到每天都拼車到國貿上班的小趙，據其表述，眼下住在縣城跑北京上班的也大有人在。縣城內有816、817路等公交車都直達北京郎家園，大望路，如果不堵車大約1個小時。

今年是大廠新城發展以來的第10個年頭，北京CBD正東30公里，碧波蕩漾的潮白河畔，與通州僅一河之隔。

“舉全縣之力打造北京城市副中心後花園”是大廠縣對於整個區縣定位的官方表述。當前大廠正雙管齊下，力圖緊抓京津冀協同發展和北京城市副中心這千載難逢的機遇全力發展文化產業、全域旅遊，打造京東全域化旅遊目的地。

隨著北京經濟產業向東遷移，依靠毗鄰北京城市副中心的地域優勢，大廠新城正發展為“小而美、且產城相融的新一代宜居小鎮。

由於是環京後起之秀，大廠新城發展較之燕郊有了產城理念先行規劃，在創意文化和高端現代服務業均取得重大突破。

去年7月，國家級影視孵化搖籃大廠影視創意產業園開園，以人才孵化+產業基地商業模式，吸引了韓國CJ集團、美國BaseFx、真鑑影業、金海岸等90多家中外頂級文創企業的入駐。2016年全年簽約投資額近80億元。預計到2020年，園區將實現年產出影視作品100部。

在高端現代服務業，產學研一體化的太庫（大廠）孵化器、專注於汽車垂直領域創業服務的車創投資項目、米倉十一精準醫療創投平台項目、國內網絡性能分析測試領域的龍頭企業雷洛科技有限公司等優質高精尖現代服務企業，為大廠產業注入新鮮血液。

此外，作為北京產業轉移經濟重鎮，金隅集團旗下10家企業完成疏解，從北京搬遷至位於大廠金隅現代工業園。還有中集特種車輛、首鋼裝備製造、味全食品等都將非首都功能疏解到了大廠。

2017年年底，北京四套班子將完成搬遷。屆時，不僅將帶動40萬人到通州發展，也將輻射帶動通州周邊發展，大廠受惠於此，在實現交通、產業、教育、醫療等資源品質提升上可謂近水樓台。

“三年內大廠房地產是不會穩定的，等三年後通州副中心落成，配套齊全，大廠的房價最終才能落停了。到時候，漲到5萬是它，6萬也是它了。 ”大廠一位從事房屋中介的本地人發出瞭如上感嘆。

有了“條條路”才能通“羅馬”

交通是一個城市的骨架與發展基礎，也是京津冀協同發展的最大命脈。當前從北京國貿到大廠自駕有3條路線：京通快速路-通燕高速，京通快速路-武興路，京哈高速-大香線。

連接北京與大廠的公交直達線路共有3條：從地鐵土橋站往返潮白河孔雀城的910路，從大郊亭橋東到大廠民族宮的快速直達專線133，以及今年才開通的快速直達專線47，從地鐵潞城站直達大廠陳府站。多條公交車直通區內，接駁八通線和地鐵6號線路，將大廠與北京市中心緊密連接。

不僅受益於通州副中心建設，大廠自身擁有高速路網輕軌、高速鐵路等立體交通樞紐，更有通燕、京哈、六環、密涿等8條高速公路縱貫阡陌。

去年年底，河北人民盼了多年城際軌道平谷線開建，徹底改變了廊坊近京區域樓市格局，也瞬時間讓大廠具備了承接燕郊被擠出需求的能力。

平谷線路全長74公里，設站12座，將從朝陽區東風北橋一路向東至廊坊三河齊心莊，再向北進入平谷，最終到達平谷新城河灣站。

而齊心莊站位於大廠夏墊北部，從夏墊到齊心莊站只需要幾分鐘路程，東風北橋站還將與北京地鐵14號線換乘，CBD上班白領住大廠也成為很正常選擇，比住北京遠郊區縣還便捷。

平谷線列車採用“大鐵”（國家鐵路）上的160公里時速列車，速度、外觀、內部結構都與普通地鐵列車有所不同。一旦平谷線按目前計劃聯通，從燕郊乘坐地鐵到國貿站可能僅需8站，從平谷新區到達市中心僅需45分鐘。

除平谷線，廠通路如果修通將與廣渠路連接，廣渠路二期近期規劃已經確定修至東二環，而這是一條全程無紅燈快速路。屆時，大廠到北京市中心在公路通行面臨又一個巨大突破。

此外，因為與通州僅一河之隔，“被開工”N多次的廠通橋更是大廠樓市最誘人的“誘餌”。當前關於廠通橋建設說法不一，並未有官方確認說法。不過不能否認的是，廠通橋一旦建成通車，大廠房價將直逼通州。

5050 “買房首付20萬現金”VS“買房請備200萬元現金”。這是僅僅兩年內，河北大廠回族自治縣的發生樓市行情變化。由於本人有過在該縣購房經歷，便時常有在北京工作定居的